La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece una diferencia entre las obras consideradas necesarias y las que no lo son en una Comunidad de Propietarios. En este sentido, es el art. 10.1 de la LPH el que relaciona las obras consideradas necesarias. Estas son:
a) Las que se deriven del deber de una adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y sus servicios comunes, incluyendo las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad.
b) Las encaminadas a garantizar la accesibilidad universal, y en todo caso las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior
c) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, cuando resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
d) La división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
¿Qué características tienen estas obras necesarias?
En primer lugar tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios.
En segundo lugar cabe precisar que pueden ser solicitadas por los propietarios o impuestas por las Administraciones Públicas y, en este último caso, los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
En tercer lugar serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
¿Y si hay discrepancias sobre si son necesarias o no?
Cuando las obras son a instancia de uno o varios propietarios, cabe prever que puedan existir discrepancias sobre el carácter de necesario o no de las mismas y para ello establece la LPH que será la Junta de Propietarios la soberana para determinar el carácter de las obras, decisión que evidentemente podrá ser impugnada ante los tribunales.
