Si eres propietario de una vivienda y la tienes alquilada, debes saber que existen algunos gastos deducibles del alquiler, que básicamente son aquellos que has tenido que asumir por el hecho de arrendar tu inmueble. Estos gastos se restan de los ingresos que has obtenido por el alquiler, lo que reduce la base imponible del IRPF y, por tanto, el importe del impuesto que tienes que pagar.
En este artículo te vamos a explicar cuáles son los gastos deducibles del alquiler de vivienda para el propietario, según lo que establece el artículo 23 de la Ley del IRPF. Así podrás optimizar tu declaración de la renta y ahorrar en tu factura fiscal.
¿Qué requisitos se deben cumplir para deducir los gastos del alquiler?
Para poder deducir los gastos del alquiler de vivienda, se deben cumplir los siguientes requisitos:
- El alquiler debe estar declarado como rendimiento de capital inmobiliario, es decir, que la vivienda se destine al uso del inquilino y no a una actividad económica.
- Los gastos deben estar relacionados con el inmueble alquilado y ser necesarios para su obtención, conservación y mantenimiento.
- Los gastos deben estar debidamente justificados con facturas, recibos o documentos equivalentes, que indiquen el concepto, el importe, la fecha y el destinatario del pago.
- Los gastos deben imputarse al período impositivo en que se hayan producido, salvo que se trate de saldos de dudoso cobro, que se imputarán cuando quede justificada su incobrabilidad.
- Los gastos no deben tener carácter sancionador ni estar exentos de tributación.
¿Qué gastos se pueden deducir?
Los gastos que se pueden deducir del alquiler de vivienda son los siguientes:
- Los intereses y demás gastos de financiación que se hayan pagado por la adquisición o mejora del inmueble alquilado, como los préstamos hipotecarios, los créditos personales o las comisiones bancarias.
- Los gastos de conservación y reparación que se hayan realizado para mantener el uso normal del inmueble, como el pintado, el revoco, el arreglo de instalaciones o la sustitución de elementos. No se incluyen los gastos de ampliación o mejora, que se consideran inversiones y se deducen mediante la amortización.
- Los tributos y recargos no estatales que se hayan pagado por el inmueble alquilado, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de basuras, el alumbrado o el recargo de equivalencia. Tampoco se incluyen las sanciones ni los recargos estatales.
- Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, como los de administración, vigilancia, portería o similares, siempre que se refieran al inmueble alquilado y no al arrendador.
- Los gastos ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos sobre el inmueble alquilado, como los honorarios de abogados, notarios, registradores o gestores, así como los gastos de defensa jurídica relacionados con el mismo.
- Los saldos de dudoso cobro, siempre que quede suficientemente justificada su incobrabilidad, como cuando el deudor se halle en situación de concurso o cuando hayan transcurrido más de seis meses desde la primera gestión de cobro sin que se haya producido una renovación de crédito. Si el saldo se cobra posteriormente, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca el cobro.
- El importe de las primas de contratos de seguro sobre el inmueble alquilado o los bienes que contenga, como los de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga.
- Los gastos de amortización del inmueble alquilado y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. La amortización se calcula aplicando un porcentaje sobre el coste de adquisición o de mejora de los bienes, que se puede consultar en las tablas de amortización de la AEAT. El porcentaje máximo para el inmueble es del 3% anual.
- Los gastos totales tienen que imputarse al periodo de tiempo que el inmueble ha estado arrendado, prorrateándose en el caso en el que el inmueble no se arrendara durante el año completo.
¿Qué límites se aplican a la deducción de los gastos?
La deducción de los gastos del alquiler de vivienda tiene algunos límites que hay que tener en cuenta:
- El importe total de los gastos deducibles no puede superar el importe de los ingresos íntegros obtenidos por el alquiler, es decir, que no se puede generar una pérdida patrimonial por el arrendamiento. Si los gastos superan los ingresos, el exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes, siempre que no se supere el límite de los ingresos de cada año.
- Los gastos de conservación y reparación no pueden superar, para cada inmueble, el 20% de los ingresos íntegros obtenidos por el alquiler. Si se supera este límite, el exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes, siempre que no se supere el límite del 20% de cada año.
¿Cómo se declaran los gastos deducibles del alquiler de vivienda?
Los gastos deducibles del alquiler de vivienda se declaran en el apartado de rendimientos de capital inmobiliario de la declaración de la renta, en donde se indican los datos identificativos del inmueble, del arrendatario y del contrato, así como los ingresos íntegros y los gastos deducibles. El resultado será el rendimiento neto del capital inmobiliario, que se integrará en la base imponible general del IRPF.
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