Llega el verano, y con este la hora de abrir la Piscina comunitaria pero, en muchas ocasiones, llegan también los problemas. El más frecuente tiene que ver con el derecho a su uso.
¿Quién puede hacer uso de la piscina?
En realidad la pregunta correcta sería… ¿es posible privar del uso de la piscina a algún propietarios? Es una de las principales consultas, y sobre la que más peticiones suelen recibirse, con respecto a los propietarios que no estén al corriente de pago de sus cuotas de Comunidad pero…
¿Se puede privar del uso de la piscina comunitaria a algún propietario?
La respuesta es taxativamente negativa, salvo que así lo dispongan los estatutos de la Comunidad, es decir, no se puede privar a los propietarios del uso que les corresponde de uno de los servicios o elementos comunes del inmueble, como es la piscina comunitaria (STS Sala 1ª de 4 noviembre 1988)
Ahondando en esto, cabría plantearse si es ajustado a derecho que el estatuto pueda imponer una limitación de uso de la piscina a algún propietario.Sobre ello, La respuesta de la DGRN de 23 octubre 2012 del Registro de la Propiedad, concluye que es ajustado a derecho, considerando que ni contraviene ninguna norma imperativa expresa, ni conculca el contenido mínimo del derecho de propiedad, visto que únicamente supone una privación temporal de la facultad de uso, respecto de unos elementos que no son necesarios para el adecuado uso y disfrute del correspondiente elemento privativo.
¿Cómo se regula el acceso de personas ajenas a la Comunidad?
La regulación del uso de la piscina por personas ajenas a la Comunidad, debe fijarse en normas de régimen interno. Las Comunidades de Propietarios pueden, y en nuestra opinión deben, establecer normas de convivencia cuyos límites son la Ley de Propiedad Horizontal y lo que regule su Estatuto en su caso. Estas normas, entre otras cuestiones, deben regular aspectos como los horarios de apertura, normas básicas de uso, etc.
¿Si no hago uso y disfrute de la piscina, tengo que sufragar los costes?
Otra cuestión planteada con frecuencia es la obligación o no de soportar los gastos de mantenimiento de la piscina. En este sentido además hay que estar atentos a cómo llevas las cuentas de la comunidad. Es relativamente frecuente encontrar Comunidades de cuya configuración resulten predios destinados a diferentes usos, viviendas, garajes y locales. ¿Deben soportar los gastos de mantenimiento de la piscina los propietarios de garajes o locales? Para responder esta cuestión, habría que plantearse primero otra, ¿Tienen derecho todos los propietarios al disfrute de la piscina comunitaria, independientemente del uso destinado al predio? En este asunto habría que estar a lo que disponga el estatuto, concluyendo que si el estatuto prevé el uso exclusivo de la piscina para los propietarios de viviendas (cosa habitual atendiendo a la limitación de aforo), serán éstos exclusivamente los que deberán soportar los gastos relativos al mantenimiento de la misma.
Algunos propietarios, entendiendo que la piscina comunitaria es un elemento común que podría considerarse no esencial, a veces solicitan que no se mantenga la misma y consecuentemente se ahorre en gastos comunitarios que redundaría en la cuota máxime en los tiempos que corren. Para ello, es necesario aclarar que las Comunidades tienen obligación de mantener en buen estado de uso y disponibles TODOS los elementos comunes, atendiendo a la estructura original del edificio y al derecho que cada propietario tiene de disfrutar de todos los elementos comunes que adquirieron como parte de su vivienda.
En definitiva, las piscinas son fuente habitual de discrepancias en las Comunidades. A tal efecto, recomendamos que las Comunidades se asesoren jurídicamente antes de adoptar cualquier medida relativa a ésta y todo ello les evitará problemas futuros.
